Dall'affitto all'acquisto: il contratto Rent to Buy regolato dalla legge italiana

Il rent to buy (o contratto di godimento in funzione della successiva alienazione) consente di ottenere l'immediata disponibilità di un immobile, rinviando l'acquisto a un momento successivo secondo condizioni già stabilite tra le parti.

Questo strumento, disciplinato dall'art. 23 del D.L. n. 133/2014, convertito nella L. n. 164/2014, rappresenta una valida alternativa nei casi in cui l'acquirente non possa o non voglia procedere immediatamente all'acquisto.

L’acquirente potrebbe avere necessità di tempo per ottenere un mutuo dalla banca, oppure preferire di ottenere un mutuo solo per una parte del prezzo e pagare il resto direttamente, ad esempio, in tre o quattro anni.  

Con il contratto rent to buy, la cui durata è generalmente superiore ad un ordinario contratto di locazione, il conduttore (potenziale acquirente) entra immediatamente nel possesso dell’immobile.

Durante il periodo di godimento, il conduttore (che poi potrà se vuole diventare acquirente) corrisponde un canone composto da due quote:

• una destinata a remunerare il godimento dell'immobile;

• una imputata, in tutto o in parte, al futuro prezzo di acquisto.

  
  

Se alla fine del contratto rent to buy il conduttore esercita il diritto di acquistare l'immobile, le somme imputate al prezzo vengono detratte dall'importo finale dovuto.

Se il conduttore non intende acquistare, gli verrà restituita la somma versata in conto prezzo, ovviamente le modalità e l’entità della restituzione   dipendono dalle pattuizioni contrattuali e dalla disciplina applicabile.

Per il venditore, il rent to buy consente di valorizzare l'immobile mantenendo adeguate garanzie; per il futuro acquirente offre invece la possibilità di programmare l'investimento e verificare nel tempo l'effettivo interesse all'acquisto.

La trascrizione del contratto nei registri immobiliari costituisce un'importante forma di tutela, poiché rende opponibile il contratto ai terzi e protegge il futuro acquirente da determinati eventi pregiudizievoli che possano riguardare l'immobile.

La corretta predisposizione del contratto è fondamentale per disciplinare con chiarezza i diritti e gli obblighi delle parti, le modalità di imputazione dei canoni, i termini per l'esercizio.

In conclusione, la tipologia di contratto "rent to buy" è sicuramente interessante, ma come tutti i contratti presenta dei rischi ed è opportuna un’attenta assistenza legale.

Milano, 13.07.2026

Avv. Giovanni Babino